Transactions immobilières au Luxembourg pour les particuliers
Chers amis
Je vais publier une brève série de posts consacrés au droit immobilier au Luxembourg, et plus particulièrement à la protection des acquéreurs d'appartements en copropriété.
Force est de constater que les acheteurs se retrouvent régulièrement dans une position particulièrement défavorable face à des vendeurs de mauvaise foi.
Au Luxembourg, malheureusement, certains intervenants présentés comme des « professionnels » de l'immobilier, notamment les agents immobiliers et même certains notaires, semblent considérer qu'ils n'ont aucune véritable responsabilité en matière d'information de l'acquéreur.
À les entendre, l'acheteur devrait se comporter comme un fonds immobilier institutionnel disposant d'un milliard d'euros d'actifs sous gestion, et engager plusieurs milliers d'euros en due diligence technique auprès d'ingénieurs ou d'architectes pour obtenir des informations élémentaires sur l'immeuble qu'il envisage d'acquérir.Pourtant, il existe un interlocuteur naturel et incontournable : le syndic de copropriété, qui est, avec le vendeur, le principal détenteur des documents relatifs à la gestion de l'immeuble et à la vie de la copropriété.
Il serait tout de même regrettable que les "professionnels de l'immobilier" ne prennent même pas la peine de solliciter ces informations auprès du syndic avant de laisser un acquéreur s'engager dans une transaction de plusieurs centaines de milliers d'euros ou plus.
En l'absence, au Luxembourg, d'un dispositif légal aussi explicite que celui prévu par l'article 3.94 du Code civil belge ou par la loi ALUR en France, il me semble nécessaire de remettre certaines choses en perspective avec cette clause type que je vous propose gratuitement à insérer dans vos compromis pour forcer les intervenants à être plus proactif en faveur des acheteurs.
Il en va de la sécurité juridique.
Dites moi ce que vous en pensez et partagez auprès de vos contacts
Mille mercis
AZ
00352 691 271 977
Déclarations, garanties et engagements du vendeur relatifs à l’immeuble et à la copropriété
1.1 Définitions. « Désordre » : toute fuite, infiltration, dégât des eaux, corrosion, défaut ou vétusté des canalisations, colonnes ou réseaux, affectant le lot, les parties communes ou l’immeuble. « Investigation » : toute recherche de fuite, expertise, étude, diagnostic, sondage, rapport ou demande d’accès aux lots, quels qu’en soient l’auteur, la date et le résultat. « Travaux » : tous travaux préconisés, étudiés, proposés, discutés, chiffrés, inscrits à un ordre du jour, votés ou programmés, y compris par correspondance, quel qu’en soit le montant. « Document » : tout courrier, courriel, convocation, rapport, procès-verbal ou compte rendu, y compris du conseil syndical.
1.2 Caractère déterminant. Les déclarations du présent article constituent une condition déterminante du consentement de l’acquéreur, qui n’aurait pas contracté, ou à un prix moindre, en leur absence. Le vendeur le reconnaît expressément.
1.3 Garantie d’exactitude. Le vendeur déclare et garantit, à la date du compromis et à celle de l’acte authentique, qu’il n’existe aucun Désordre, Investigation ni Travaux, connus ou non de lui, à l’exception de ceux listés en annexe avec les Documents correspondants. Cette garantie est objective et s’applique indépendamment de sa bonne foi.
1.4 Devoir de se renseigner. Le vendeur s’engage à interroger le syndic par écrit et à en communiquer la réponse à l’acquéreur. L’absence de cette démarche est constitutive d’une faute.
1.5 Remise de documents. Au plus tard dix jours avant l’acte authentique, le vendeur remet : (a) copie de tous les Documents reçus au cours des trois dernières années concernant le lot, les parties communes les Travaux ou Investigations; (b) une attestation du syndic, de moins de trente jours, confirmant l’absence de Désordre, d’Investigation et de Travaux non déclarés, indiquant le budget et l’état de tout projet et le solde du fonds de travaux attaché au lot ; (c) le dernier procès-verbal d’assemblée générale et les rapports techniques détenus par le syndic.
1.6 Mandat d’information. Le vendeur autorise le syndic et le notaire à communiquer à l’acquéreur tout Document et toute information relative au lot et à l’immeuble, et s’engage à le confirmer par écrit au syndic dans les trois jours de la signature du compromis.
1.7 Condition suspensive et droit de sortie. La vente est conditionnée à la remise des pièces visées à l’article 1.5. À défaut, ou si leur contenu révèle un Désordre, une Investigation ou des Travaux non déclarés, l’acquéreur peut renoncer à l’acquisition, sans pénalité et avec restitution immédiate de toute somme versée, ou la maintenir avec réduction de prix selon l’article 1.9.
1.8 Actualisation. Le vendeur informe l’acquéreur par écrit et sans délai de tout fait nouveau survenu entre le compromis et l’acte authentique. Il réitère les présentes déclarations dans l’acte.
1.9 Sanctions cumulatives. En cas d’inexactitude, même partielle, de l’une des déclarations de l’article 1.3, ou de manquement aux articles 1.4 à 1.8, l’acquéreur peut, cumulativement : (a) obtenir la réduction du prix à hauteur de sa quote-part des Travaux, majorée des frais liés (expertises, honoraires, frais de syndic, perte de jouissance) ; (b) obtenir l’indemnisation intégrale de son préjudice, y compris la valeur du fonds de travaux attaché au lot et les frais de procédure ; (c) exiger le paiement d’une clause pénale de 25 % de sa quote-part des Travaux ; (d) renoncer à l’acquisition si l’inexactitude est découverte avant l’acte authentique. Ces sanctions s’appliquent sans préjudice de l’action en nullité pour dol, erreur ou réticence.
1.10 Séquestre et garantie. 15 % du prix, représentant au moins la quote-part estimée des Travaux, est consigné entre les mains du notaire pendant 7 mois, à défaut, le vendeur remet une garantie bancaire à première demande à l’acquéreur. Le notaire débloque les fonds à l’expiration du délai, sauf réclamation écrite de l’acquéreur.
1.11 Intérêts et frais. Toute somme due au titre du présent article porte intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter de la mise en demeure. Les frais de recouvrement et d’avocat sont à la charge du vendeur.
1.12 Exclusion des clauses de non-garantie. Aucune clause de non-garantie ou d’état ne peut être opposée à l’acquéreur à raison de ces déclarations. Les droits de l’acquéreur en cas de dol sont expressément réservés.
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